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CALCULO DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE UN INMUEBLE
Si tiene dudas sobre cómo calcular el valor del usufructo de un bien contáctenos.
Como un usufructo puede darse de forma vitalicia (usufructo vitalicio, se le otorga al titular del usufructo hasta su muerte) o por un periodo de tiempo limitado (usufructo temporal) debemos diferenciarlos porque la forma de cálculo es diferente.
CALCULO DEL VALOR DEL USUFRUCTO VITALICIO DE UN INMUEBLE
Cuando un inmueble tiene a algún titular del mismo como usufructuario vitalicio, para calcular el valor del usufructo (en una fecha concreta, por ejemplo “hoy”) se hace un cálculo basado en unos datos:
- Fecha de nacimiento del usufructuario para saber la edad del usufructuario.
- Valor del bien objeto del usufructo.
Teniendo estos 2 datos, se hace con el siguiente cálculo:
- (Valor del inmueble x (89 menos la edad del usufructuario))/100
El valor de la nuda propiedad será el resto del valor del bien.
Lógicamente, el valor del usufructo varía con el tiempo porque la edad del usufructuario va cambiando con el tiempo. El valor del usufructo también variará según cuando se calcule si el valor del inmueble ha variado hasta el día del nuevo cálculo.
Pero el porcentaje del valor que arroje el usufructo no puede ser nunca:
- Ni superior al 70 %, es decir, que el si el usufructuario tiene 20 años o menos, se aplicará siempre el porcentaje máximo de 70 %.
- Ni inferior al 10 %, es decir que el si el usufructuario tiene 79 años o más, se aplicará siempre el porcentaje mínimo del 10 %.
Ejemplos:
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructuario tiene 50 años, como todavía le quedarían (teóricamente) 39 años por disfrutar del inmueble (89-50 = 39), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 39 %, es decir, 39.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 61 % (100 % - 39 % = 61 %), es decir, 61.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructuario tiene 70 años, como todavía le quedarían (teóricamente) 39 años por disfrutar del inmueble (89-70 = 19), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 19 %, es decir, 19.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 81 % (100 % - 19 % = 81 %), es decir, 81.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructuario tiene 15 años, como todavía le quedarían (teóricamente) 74 años por disfrutar del inmueble (89-15 = 74), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 74 %, es decir, 36.000 €. Pero como el porcentaje del usufructo tiene marcado un máximo del 70 %, el valor del usufructo sería del 70 %, es decir, 70.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 30 % (100 % - 70 % = 30 %), es decir, 30.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructuario tiene 85 años, como todavía le quedarían (teóricamente) 4 años por disfrutar del inmueble (89-85 = 4), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 4 %, , es decir, 4.000 €. Pero como el porcentaje del usufructo tiene marcado un mínimo del 10 %, el valor del usufructo sería del 10 %, es decir, 10.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 90 % (100 % - 10 % = 90 %), es decir, 90.000 €.
CALCULO DEL VALOR DEL USUFRUCTO TEMPORAL DE UN INMUEBLE
Cuando un inmueble tiene a algún titular del mismo como usufructuario temporal, para calcular el valor del usufructo (en una fecha concreta, por ejemplo “hoy”) se hace un cálculo basado en unos datos:
- Tiempo que resta del usufructo.
- Valor del bien objeto del usufructo.
Teniendo estos 2 datos, se hace con el siguiente cálculo:
- (Valor del inmueble x (Tiempo que resta de usufructo x 2%))
El valor de la nuda propiedad será el resto del valor del bien.
Lógicamente, el valor del usufructo se reduce según se reduce el tiempo que queda del usufructo. El valor del usufructo también variará según cuando se calcule si el valor del inmueble ha variado hasta el día del nuevo cálculo.
Pero el porcentaje del valor que arroje el usufructo no puede ser nunca:
- Ni superior al 70 %, es decir, que si el tiempo que queda del usufructo es de 35 años ó más, se aplicará siempre el porcentaje máximo del 70 %.
- Ni inferior al 2 %, es decir que si el tiempo que queda del usufructo es de 1 año o menos, se aplicará siempre el porcentaje mínimo de 2 %.
Ejemplos
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructo se otorgó por 12 años y ya han pasado 5, como todavía le quedarían 7 años por disfrutar del inmueble (12-5 = 7), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 14 %, (7 años por el 2% = 14 %), es decir, 14.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 86 % (100 % - 14 % = 86 %), es decir, 86.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructo se otorgó por 12 años y ya han pasado 8, como todavía le quedarían 4 años por disfrutar del inmueble (12-8 = 4), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 8 %, (4 años por el 2% = 8 %), es decir, 8.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 92 % (100 % - 8 % = 92 %), es decir, 92.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructo se otorgó por 12 años y ya han pasado 11 años y medio, como todavía le quedarían 6 meses (0´5 años) por disfrutar del inmueble (12 - 11´5 = 0´5 años), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 1 %, (0´5 años por el 2% = 1 %), es decir, 1.000 €. Pero como el porcentaje del usufructo tiene marcado un mínimo del 2 %, el valor del usufructo sería del 2 %, es decir, 2.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 98 % (100 % - 2 % = 98 %), es decir, 98.000 €.
- Si un inmueble vale 100.000 y el usufructuario se otorgó por 50, y ya han pasado 3 años, como todavía le quedarían 47 años por disfrutar del inmueble (50 -3 = 47), el porcentaje del valor del usufructo respecto al valor total del inmueble (100.000 €) sería un 94 %, es decir, 94.000 €. Pero como el porcentaje del usufructo tiene marcado un máximo del 70 %, el valor del usufructo sería del 70 %, es decir, 70.000 €. Así pues el valor de la nuda propiedad si no hubiese más usufructuarios sería del restante 30 % (100 % - 70 % = 30 %), es decir, 30.000 €.
Si tiene dudas sobre cómo calcular el valor del usufructo de un bien contáctenos. INMOBILIARIA CECILIO. This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
